Νέο Εξοικονομώ 2021: τι άλλαξε

Βάσει της προδημοσίευσης του οδηγού. Το νέο πρόγραμμα «Εξοικονομώ» του 2021 (πρώην «Εξοικονομώ-Αυτονομώ 2020», «Εξοικονόμηση κατ’ οίκον») αναμένεται να ανοίξει για να δεχθεί αιτήσεις στις αρχές Νοεμβρίου 2021.

Βάσει του οδηγού που προδημοσιεύτηκε πρόσφατα (ο επίσημος οδηγός αναμένεται ακόμα να ψηφιστεί και να εκδοθεί σε ΦΕΚ), παρατηρούνται αρκετές αλλαγές σε σχέση με τα παλαιότερα προγράμματα. Αυτές είναι οι εξής:

Παύει η προτεραιότητα βάσει του χρόνου υποβολής

Παλαιότερα, μόλις ολοκληρωνόταν η ηλεκτρονική κατάθεση μιας αίτησης που πληρούσε κάποιες βασικές προϋποθέσεις (π.χ. ελάχιστη ενεργειακή αναβάθμιση), το σύστημα «κλείδωνε» αυτόματα από το ταμείο του ΕΣΠΑ τα χρήματα της αναλογούσας επιχορήγησης και η αίτηση καταχωρούταν για τυπικό έλεγχο. Μόλις «κλείδωναν» όλα τα χρήματα του ταμείου, το σύστημα δεν δεχόταν άλλες αιτήσεις — κάτι που συνέβαινε μέσα σε 20 λεπτά. Πλέον, το ηλεκτρονικό σύστημα αποδεσμεύεται από το χρηματικό υπόλοιπο του ταμείου και παραμένει ανοιχτό να δέχεται αιτήσεις για περίπου έναν μήνα.

Εισάγονται βαθμολογούμενα κριτήρια

Αυτό σημαίνει πως θα καταχωρηθούν πολύ περισσότερες αιτήσεις σε σύγκριση με τα διαθέσιμα χρήματα, και άρα οι αιτήσεις πρέπει να αξιολογηθούν ώστε να κριθεί ποιοι θα μπουν στο πρόγραμμα και ποιοι θα μείνουν «επιλαχόντες». Τα κριτήρια είναι: α) η αναλογία ενεργειακής αναβάθμισης προς το κόστος, β) η παλαιότητα της κατοικίας, γ) η υφιστάμενη ενεργειακή κλάση, δ) το κατά κεφαλήν οικογενειακό εισόδημα, ε) οι θερμοκρασιακές συνθήκες της περιοχής (ανταγωνισμός μόνο μεταξύ ακινήτων του ίδιου Νομού), στ) η ύπαρξη ΑμΕΑ στην οικογένεια, ζ) η πολυτεκνία, η) η μονογονεϊκή οικογένεια. Την υψηλότερη βαρύτητα έχει το πρώτο: πόσο μεγάλη αναβάθμιση επιτυγχάνεται και πόσο οικονομικά.

Μειώνεται ο μέγιστος επιλέξιμος προϋπολογισμός

Ο μέγιστος επιλέξιμος προϋπολογισμός καθορίζεται από τρία όρια και τελικά υπερισχύει το χαμηλότερο: ο απόλυτος μέγιστος στα 28.000€, ο σχετικός που εξαρτάται από τα τετραγωνικά (έως 200€/τ.μ.) και ο σχετικός που εξαρτάται από την εξοικονομούμενη ενέργεια (έως 0,9€ ανά kWh). Παράδειγμα: κατοικία 100 τ.μ. που αιτείται παρεμβάσεις 25.000€ θα ενταχθεί με επιχορηγούμενο προϋπολογισμό 20.000€ (100 × 200€). Με επιδότηση 50%, το πρόγραμμα επιστρέφει 10.000€ και ο ιδιοκτήτης βάζει τα υπόλοιπα 15.000€. Το τελικό επιλέξιμο κόστος το υπολογίζει ο μηχανικός – ενεργειακός επιθεωρητής με την έκδοση του Ενεργειακού Πιστοποιητικού.

Απόλυτη νομιμότητα & Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου

Οι κατοικίες που θέλουν να ενταχθούν δεν πρέπει να έχουν την παραμικρή μη τακτοποιημένη αυθαιρεσία. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν τοπογραφικό, τα αρχιτεκτονικά σχέδια, τυχόν οικοδομικές άδειες, πιστοποιητικό κτηματολογίου (εφόσον η περιοχή είναι κτηματογραφημένη) και τους τίτλους ιδιοκτησίας.

Μικρότερο μέγιστο ποσοστό επιδότησης

Το μέγιστο δυνατό ποσοστό επιδότησης είναι μικρότερο από πέρυσι και τα ποσοστά μειώνονται πιο απότομα όσο μεγαλώνει το εισόδημα του ιδιοκτήτη.

Αλλάζουν οι χρηματοροές

Μέχρι πέρυσι ο ιδιοκτήτης κατέθετε στους προμηθευτές μόνο τα ιδία κεφάλαια, ενώ η επιδότηση εκταμιευόταν αργότερα απευθείας προς τους εργολάβους. Φέτος ο ιδιοκτήτης εξοφλεί εξ ολοκλήρου τους εργολάβους και έπειτα του επιστρέφονται τα χρήματα της επιδότησης. Προβλέπεται προκαταβολή του 50% της επιχορήγησης πριν την ολοκλήρωση των εργασιών, καθώς και δυνατότητα εκχώρησης της επιδότησης σε τράπεζα.

Μία αίτηση ανά ιδιοκτήτη

Πέρυσι επιτρεπόταν αίτηση για περισσότερες από μία κατοικίες ανά ιδιοκτήτη. Φέτος δεν υπάρχει αυτή η δυνατότητα.

Διαφορετική επιδότηση για μη ιδιοκατοικούμενα

Όταν η κατοικία δεν χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη αλλά ενοικιάζεται ή παραχωρείται δωρεάν σε τρίτο, η επιδότηση κλειδώνει στο 40%, ανεξαρτήτως εισοδήματος.

Τέλος, υπάρχουν και κάποιες μικρές αλλαγές στις επιλέξιμες παρεμβάσεις και στις αιτήσεις των πολυκατοικιών.

Συμπεράσματα

Δημιουργείται ένα οξύμωρο. Από τη μία, συρρικνώνεται ο μέγιστος επιλέξιμος προϋπολογισμός: μια κατοικία 100 τ.μ. που πέρυσι μπορούσε να επιδοτηθεί για παρεμβάσεις έως 48.000€, φέτος επιδοτείται μόνο έως 20.000€. Άρα ο ιδιοκτήτης πιέζεται σε λιγότερες και πιο οικονομικές παρεμβάσεις.

Από την άλλη, η νέα βαθμολογία δίνει προτεραιότητα στην αίτηση που πετυχαίνει πολύ μεγάλη αναβάθμιση — κάτι που συνήθως απαιτεί περισσότερες και ακριβότερες παρεμβάσεις, ειδικά με τις ανατιμήσεις στα υλικά.

Έτσι, ο ιδιοκτήτης καλείται να επιλέξει στρατηγική: είτε να εστιάσει στην καλή βαθμολογία (περισσότερες παρεμβάσεις, μεγαλύτερη αναβάθμιση, αλλά περισσότερα ιδία κεφάλαια), είτε στη μέγιστη επιδότηση (λιγότερες, πιο οικονομικές παρεμβάσεις, ρισκάροντας όμως χαμηλότερη βαθμολογία και την ένταξη).

Εδώ ακριβώς βοηθάμε: σχεδιάζουμε την αίτησή σας ώστε να ισορροπεί ανάμεσα σε καλή βαθμολογία και μέγιστη επιδότηση, με βάση το δικό σας σπίτι.

Εξοικονομώ-Αυτονομώ 2020

Το πρόγραμμα «Εξοικονομώ-Αυτονομώ 2020» επιδοτεί ενεργειακές αναβαθμίσεις στην κύρια κατοικία. Δείτε ποιος δικαιούται να ενταχθεί και με ποια κριτήρια.

Κριτήρια ένταξης

Το ακίνητο πρέπει: να δηλώνεται ως «κύρια κατοικία» στη φορολογική δήλωση (Ε1) του 2020 αυτού που το χρησιμοποιεί (ιδιοκτήτη, ενοικιαστή ή δωρεάν παραχώρηση)· να υφίσταται νόμιμα (χωρίς αυθαιρεσίες μετά το 1955 χωρίς άδεια, ή με τακτοποίηση βάσει του νόμου αυθαιρέτων)· να έχει καταταχθεί σε ενεργειακή κατηγορία «Γ» ή μικρότερη βάσει Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (το ελέγχει ο μηχανικός)· και να είναι ηλεκτροδοτούμενο, με τον αριθμό παροχής να δηλώνεται στο Ε9 του 2020.

Ποιος κάνει την αίτηση

Την αίτηση την κάνει οποιοσδήποτε από τους ιδιοκτήτες. Εξαίρεση: αν η κατοικία ενοικιάζεται, τότε μόνο ο πλήρης κύριος ή ο επικαρπωτής.

Επιδότηση βάσει εισοδήματος

Η επιχορήγηση καθορίζεται από τα εισοδηματικά κριτήρια του ιδιοκτήτη που αιτείται. Ενδεικτικά, το βασικό ποσοστό ξεκινά από 65% για ατομικό εισόδημα έως 10.000€ και μειώνεται κλιμακωτά για υψηλότερα εισοδήματα, με επιπλέον ενίσχυση 10% λόγω COVID και έως 10% για μεγάλη ενεργειακή αναβάθμιση — φτάνοντας το μέγιστο ποσοστό έως και 85%.

Τα χαρτιά, δική μας δουλειά

Ενεργειακό πιστοποιητικό, πρόταση παρεμβάσεων και όλος ο φάκελος ετοιμάζονται από εμάς. Εσείς απλώς αποφασίζετε.

Εξοικονομώ & «ρουλέτες»

Λίγες μέρες μετά την έναρξη του προγράμματος «Εξοικονομώ-Αυτονομώ 2020», και έχοντας ήδη υποβάλει αιτήσεις για Αττική και Πελοπόννησο (κάθε περιφέρεια ανοίγει σε διαφορετική ημερομηνία), το συμπέρασμα είναι δυστυχώς απογοητευτικό.

Το πρόβλημα των περιορισμένων κονδυλίων

Και στα προηγούμενα προγράμματα του 2017, 2018 και 2019, τα κονδύλια του ΕΣΠΑ υστερούσαν ως προς τη ζήτηση: δεν έφταναν να καλύψουν όλες τις αιτήσεις των ενδιαφερομένων που είχαν ετοιμάσει φακέλους και ενεργειακά πιστοποιητικά με τις προτεινόμενες αναβαθμίσεις. Διεξαγόταν έτσι ένας αγώνας δρόμου, τη στιγμή που άνοιγε η πλατφόρμα, για το ποιος θα προλάβει να υποβάλει μέσα στα πρώτα 10-20-30 λεπτά, πριν εξαντληθούν οι πόροι.

Ο «αγώνας ταχύτητας»

Κάθε γραφείο που ήθελε να υποβάλει αιτήσεις για πελάτες του φρόντιζε να αναπτύξει σύστημα γρήγορης υποβολής, ώστε από την πρώτη μέχρι την τελευταία αίτηση να μεσολαβεί όσο το δυνατόν λιγότερος χρόνος. Η μέγιστη ταχύτητα επιτυγχάνεται όταν ο κάθε άνθρωπος υποβάλλει μία μόνο αίτηση· έτσι, ένα γραφείο που ήθελε να υποβάλει 10 αιτήσεις χρειαζόταν 10 συνεργάτες να υποβάλλουν ταυτόχρονα.

Πώς ανατράπηκαν όλα φέτος

Η στρατηγική αυτή ανατράπηκε εξαιτίας των ηλεκτρονικών συστημάτων του Υπουργείου. Κατά την πορεία της αίτησης απαιτείται, σε κάποιο σημείο, να αντληθούν από την πλατφόρμα «BuildingCert» τα στοιχεία του ενεργειακού πιστοποιητικού του ακινήτου. Εκεί η αίτηση «πάγωνε» μέχρι να αντληθούν τα στοιχεία — κάτι που στις περισσότερες αιτήσεις δεν ολοκληρώθηκε ποτέ. Όσες ολοκληρώθηκαν έγκαιρα, μέσα στα πρώτα 5-10 λεπτά, προχώρησαν και υπεβλήθησαν επιτυχώς.

Από πρόκληση, τυχερό παιχνίδι

Το σε ποιες αιτήσεις «ξεκόλλησε» η πλατφόρμα και άντλησε τα δεδομένα ήταν πραγματικά τυχαίο γεγονός — σαν να περιμένεις να σου «κάτσει» η ζαριά. Έτσι, μια διαδικασία ήδη απαξιωτική για τους επαγγελματίες, που είχε όμως έστω την πρόκληση της ικανότητας και της ευρηματικότητας, μετατράπηκε σε τυχερό παιχνίδι καζίνο. Ε, αυτό ξεχείλισε το ποτήρι.

Τα αστεία και τα σοβαρά του Εξοικονομώ ΙΙ – 2018

Τέσσερα καίρια ερωτήματα για το «Εξοικονομώ κατ’ Οίκον ΙΙ», με μια δόση χιούμορ αλλά και σοβαρότητας.

1) Ξεκινάει άμεσα το Εξοικονομώ κατ’ Οίκον 2;

Το ακούμε από τον Σεπτέμβριο του 2016 και, αντί για αστείο, έχει καταντήσει προσβλητικό. Το σοβαρό είναι ότι σίγουρα θα μας πιάσει απροετοίμαστους όταν τελικά ανοίξει, γιατί οι πολίτες έχουν πάθει «ανοσία» στις εξαγγελίες και δεν φροντίζουν να κάνουν εγκαίρως τις προαπαιτούμενες ενέργειες. Καθώς χρειάζεται έρευνα αγοράς, συζήτηση με μηχανικό και με τράπεζες, καθώς και έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης, και λόγω της μεγάλης ζήτησης προς προμηθευτές και εγκαταστάτες, προβλέπονται σημαντικές καθυστερήσεις για όσους το αφήσουν για την τελευταία στιγμή. Και επειδή το ενδιαφέρον είναι πολύ μεγάλο, ο αριθμός των μέγιστων αιτήσεων αναμένεται να συμπληρωθεί ταχύτατα μόλις ανοίξει το σύστημα υποβολών.

2) «Πάλι θα μπλέκουμε με τράπεζες»;

Ήταν όντως αστείο να σε αναγκάζει ένα ευρωπαϊκό πρόγραμμα να πάρεις δάνειο για να χρηματοδοτηθείς — ειδικά σε περιόδους που πολλοί δεν είχαν δανειοληπτική ικανότητα και άρα δεν μπορούσαν καν να μπουν στο πρόγραμμα. Ευτυχώς, το νέο Εξοικονομώ δεν έχει ως προαπαιτούμενο τη σύναψη δανείου. Μπορείτε να αιτηθείτε την υπαγωγή σας χρησιμοποιώντας δικά σας χρήματα για την ίδια συμμετοχή. Οι τράπεζες, εφόσον μπορείτε να δανειστείτε, προσφέρουν άτοκα δάνεια για το πρόγραμμα — διευκόλυνση διόλου ευκαταφρόνητη. Κυκλοφορούν, μάλιστα, και εταιρείες που χρηματοδοτούν οι ίδιες τις επεμβάσεις, δίνοντάς σας ουσιαστικά προσωπική πίστωση.

3) Θα φτάσουν τα χρήματα για όσα σκέφτομαι;

Το καλό είναι πως αυξάνεται ο μέγιστος επιτρεπτός προϋπολογισμός ανά αίτηση: από 15.000€ στο προηγούμενο πρόγραμμα, μπορεί πλέον να φτάσει τα 25.000€ για κατοικία 100 τ.μ. και άνω. Μη βιάζεστε, όμως, να βγάλετε συμπεράσματα: παραμένουν κάποιοι αυστηροί περιορισμοί κόστους ανά κατηγορία επέμβασης και ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε κάθε περίπτωση, χρειάζεται να ιεραρχήσετε τις ανάγκες σας συμβουλευόμενοι μηχανικό / ενεργειακό επιθεωρητή.

4) Και πόσα λεφτά θα μου δώσουν;

Το ποσό της επιδότησης εξαρτάται από το πρόσφατο δηλωμένο εισόδημα του ιδιοκτήτη και χωρίζεται σε επτά (7) κατηγορίες — αντί για τρεις (3) στο προηγούμενο πρόγραμμα — κυμαινόμενο από 25% έως και 70%. Έτσι δημιουργείται μεγαλύτερη τμηματοποίηση: κάποιες εισοδηματικές βαθμίδες παίρνουν μεγαλύτερη επιδότηση σε σχέση με πριν, κι άλλες λίγο μικρότερη. Σε όποια κατηγορία κι αν εμπίπτετε, παραμένει σημαντική οικονομική βοήθεια για την ενεργειακή αναβάθμιση του σπιτιού σας. Επικοινωνήστε από τώρα με εξειδικευμένο μηχανικό / ενεργειακό επιθεωρητή, ώστε να διαμορφώσετε μαζί την πρόταση αναβάθμισης και να υποβληθεί ο φάκελός σας αμέσως μόλις ενεργοποιηθεί το πρόγραμμα.

Ανακαίνιση Κατοικίας 2026: τι ισχύει σήμερα

Το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας 2026» (ΚΥΑ 86272 ΕΞ 2026, ΦΕΚ Β' 3058/2026, όπως τροποποιήθηκε τον Ιούλιο και τον Αύγουστο) επιδοτεί την ανακαίνιση και την ήπια ενεργειακή αναβάθμιση παλιών σπιτιών. Αφορά τόσο σπίτια που μένουν κλειστά όσο και την κύρια κατοικία σας. Ακολουθούν τα βασικά, απλά, όπως ισχύουν στις 23/09/2026.

Ποια σπίτια μπαίνουν

Το σπίτι πρέπει να έχει οικοδομική άδεια έως 31/12/1990 (ή αντίστοιχο νομιμοποιητικό στοιχείο, π.χ. κτίσμα προ του 1955), χρήση κατοικίας, κύριους χώρους έως 120 τ.μ. (150 τ.μ. για τρίτεκνους και πολύτεκνους) και ενεργειακή κατηγορία Γ ή χειρότερη. Δεν πρέπει να είναι δηλωμένο για βραχυχρόνια μίσθωση, ούτε να έχει ενταχθεί σε άλλο πρόγραμμα εξοικονόμησης ή ανακαίνισης μετά το 2020.

«Κλειστό» θεωρείται το σπίτι που δηλώθηκε κενό στο Ε2 για το 2025 και, επιπλέον, είτε είχε διακοπή ρεύματος πριν από την 1/1/2024 είτε κατανάλωσε λιγότερο από 100 kWh συνολικά το 2024–2025. Για τα κλειστά σπίτια αρκεί πλήρης κυριότητα ή επικαρπία τουλάχιστον 20%. Ένα νοικοκυριό μπορεί να κάνει αίτηση για περισσότερα κλειστά σπίτια και για έως ένα ανοικτό, την κύρια κατοικία του.

Ποιος δικαιούται: τα εισοδήματα

Πόσα δίνει

Η επιδότηση είναι 80% για την Κατηγορία Ι και 70% για την Κατηγορία ΙΙ. Προστίθεται +5% για σπίτι σε ορεινή ή νησιωτική περιοχή, +5% για μονογονεϊκές, τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες και +5% όταν στο νοικοκυριό υπάρχει άτομο με αναπηρία. Το ανώτατο είναι 95% και 85% αντίστοιχα. Η επιδότηση φτάνει έως 300 € ανά τ.μ. κύριων χώρων, με ΦΠΑ, δηλαδή έως 36.000 € για σπίτι 120 τ.μ. Οι αμοιβές μηχανικών (σχέδιο παρεμβάσεων, ΠΕΑ, Ηλεκτρονική Ταυτότητα, άδειες) καλύπτονται 100%, έως 2.500 €. Μετά την υπαγωγή δίνεται προκαταβολή 60% της επιδότησης.

Προσοχή: η πραγματική ανακαίνιση ενός παλιού σπιτιού συνήθως κοστίζει περισσότερο από 300 € ανά τ.μ., και τη διαφορά την καλύπτει ο ιδιοκτήτης. Γι' αυτό, πριν από οτιδήποτε άλλο, φτιάχνουμε μαζί έναν ρεαλιστικό προϋπολογισμό.

Ποιες εργασίες καλύπτει

Υποχρεωτικά και ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση. Οι ενεργειακές εργασίες πρέπει να είναι το 20%–40% του προϋπολογισμού, και το σπίτι πρέπει να ανέβει τουλάχιστον μία ενεργειακή κατηγορία. Η αναλυτική λίστα εργασιών θα οριστεί στον Οδηγό Εφαρμογής του ΤΕΕ, που δεν έχει εκδοθεί ακόμη. Γι' αυτό μην ξεκινήσετε εργασίες ή πληρωμές πριν από την έκδοσή του.

Πού βρισκόμαστε σήμερα

Η Βεβαίωση Επιλεξιμότητας στο gov.gr έκλεισε στις 31/07/2026 για τα ανοικτά σπίτια. Για τα κλειστά εκδίδεται έως τις 30/09/2026 (ανακοίνωση ΥΠΕΝ, 28/08/2026). Η Βεβαίωση δεν σημαίνει ένταξη. Το επόμενο βήμα, οι αιτήσεις χρηματοδότησης στην πλατφόρμα του ΤΕΕ (πρώτα τα κλειστά, μετά τα ανοικτά), δεν έχει ανοίξει, και δεν έχει ανακοινωθεί επίσημη ημερομηνία. Οι Βεβαιώσεις είναι πολύ περισσότερες από όσα σπίτια χωρούν στα διαθέσιμα κονδύλια, και αν αυτά εξαντληθούν μετράει η σειρά υποβολής.

Τι να κάνετε από τώρα

Αναλαμβάνουμε όλη τη διαδικασία: έλεγχο επιλεξιμότητας, τακτοποίηση αυθαιρέτων, ΠΕΑ, Ηλεκτρονική Ταυτότητα, σχέδιο παρεμβάσεων και υποβολή. Επικοινωνήστε μαζί μας για να είναι ο φάκελός σας έτοιμος όταν ανοίξει η πλατφόρμα.

Κατάσταση: 23/09/2026. Το άρθρο ενημερώνεται όταν υπάρξουν επίσημες αλλαγές.

Είναι το οικόπεδό μου οικοδομήσιμο; Τι ισχύει με τον νέο Κώδικα

Από τις 8 Ιουνίου 2026 ισχύει ο νέος Κώδικας Χωροταξίας-Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν.5306/2026, ΦΕΚ Α' 88/2026), που συγκεντρώνει σε ένα κείμενο δεκάδες νόμους και διατάγματα. Οι μεγάλες αλλαγές για τα εκτός σχεδίου έγιναν ήδη με τον ν.4759/2020 και ο Κώδικας τις ενσωματώνει. Πολλοί ιδιοκτήτες όμως τις μαθαίνουν τώρα, συνήθως τη στιγμή που πάνε να χτίσουν ή να αγοράσουν.

Πρώτο βήμα: πού βρίσκεται το ακίνητο

Οι κανόνες αλλάζουν εντελώς ανάλογα με το αν το ακίνητο είναι εντός σχεδίου πόλης, μέσα σε οριοθετημένο οικισμό ή εκτός σχεδίου. Εντός σχεδίου, το ελάχιστο εμβαδόν και το πρόσωπο ορίζονται από το διάταγμα της περιοχής. Στους μικρούς οικισμούς (κάτω των 2.000 κατοίκων), μέχρι να εκδοθεί νέο διάταγμα οριοθέτησης, εξακολουθούν να ισχύουν οι παλαιότερες αποφάσεις οριοθέτησης, με όρια που διαφέρουν από οικισμό σε οικισμό.

Εκτός σχεδίου: 4.000 τ.μ. και πρόσωπο σε δρόμο

Ο κανόνας είναι γήπεδο τουλάχιστον 4.000 τ.μ. με πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο. Αν ο δρόμος είναι εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδός, απαιτείται πρόσωπο 45 μ. και βάθος 50 μ. Για κατοικία, η επιφάνεια που επιτρέπεται να χτιστεί έχει ανώτατο όριο: σε γήπεδο 4.000 τ.μ. είναι 186 τ.μ. Πρέπει επίσης να τηρούνται αποστάσεις 15 μ. από τα όρια και μέγιστο ύψος 7,50 μ. Σε ορισμένες περιοχές, όπως η Λακωνική Μάνη, ισχύουν ειδικά διατάγματα με αυστηρότερους όρους.

Οι «παρεκκλίσεις» των 750, 1.200 και 2.000 τ.μ. τελείωσαν

Είναι το συχνότερο λάθος στην αγορά: οικόπεδα κάτω των 4.000 τ.μ. πωλούνται ως «άρτια κατά παρέκκλιση». Οι παρεκκλίσεις ισχύουν πλέον μόνο αν μέχρι τις 9/12/2022 είχε ήδη κατατεθεί αίτημα στην Υπηρεσία Δόμησης. Η ημερομηνία 30/6/2027 που ακούγεται αφορά μόνο όσους είχαν ήδη καταθέσει αίτημα και δεν ξανανοίγει το δικαίωμα.

Χωρίς νόμιμο δρόμο δεν χτίζει, όσο μεγάλο κι αν είναι

Το πρόσωπο πρέπει να είναι σε νόμιμα υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Δεν αρκεί δρόμος που άνοιξε ιδιωτικά ή λωρίδα που παραχώρησε ο γείτονας. Έτσι έκρινε και το Συμβούλιο της Επικρατείας (Ολομέλεια, 176/2023). Η απόδειξη γίνεται συνήθως με αεροφωτογραφίες πριν από το 1977 ή με στοιχεία του Δήμου.

Κάτι νέο για όσους έχουν ήδη κτίσμα

Με τροποποίηση του Κώδικα (ν.5322/2026), ένα νόμιμο υφιστάμενο κτίριο εκτός σχεδίου μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να αλλάξει χρήση σε κατοικία. Η αλλαγή γίνεται μέσα στο υπάρχον κέλυφος, χωρίς αύξηση της δόμησης, με οικοδομική άδεια και ειδικό τέλος. Αξίζει έλεγχος για αποθήκες ή αγροτικά κτίσματα που δεν χρησιμοποιούνται.

Πριν αγοράσετε ή χτίσετε, ελέγξτε

Για τον έλεγχο χρειαζόμαστε τα συμβόλαια, το τοπογραφικό (αν υπάρχει) και τον ΚΑΕΚ του ακινήτου. Ελέγχουμε αρτιότητα και οικοδομησιμότητα πριν δεσμευτείτε, κάτι που κοστίζει πολύ λιγότερο από ένα οικόπεδο που δεν χτίζει.

Κατάσταση: 23/09/2026. Το κείμενο είναι γενική ενημέρωση και δεν υποκαθιστά τον έλεγχο του συγκεκριμένου ακινήτου.